近日，楼主在一又友圈刷到一条音书泷川雅美视频，万科欧泊竟跌破3万/㎡。

中介放出的万科欧泊这套房为中间楼层两房，总价235万，单价2.93万/㎡。单价初次跌破3万。

中介诚然莫得写出这套房的面积，但从户型图不出丑出，这是一套约80㎡的两房两厅。

最近成交的一套约80㎡的高楼层北向两房，总价为258万，单价3.2万/㎡，比挂牌价少22万。诚然莫得像中介一又友圈发出的那套低廉，但3.2万的单价对比昔时照实低廉了好多。

中介一又友圈挂牌2.93万的单价，但只放胆本日，未免有博眼球的噱头。不外，中介敢打出如斯廉价，说明万科欧泊面前挂牌的房源还有议价空间。

万科欧泊共有4672户，现在贝壳有318套房源在售，挂牌率为6.8%。一般来说，一个小区的挂牌率在5%以内比较平时，但跳动这个数据就要严慎了。

楼主查询了万科欧泊最近的成交纪录，单价齐是3万+，跟昔时多数4字头的成交纪录已掉了1万。

2024年第二季度万科欧泊挂牌均价为4.9万/㎡，成交均价3.6万/㎡。将该小区的成交均价拉长，近3年，万科欧泊从均价5万/㎡下滑至3.6万/㎡，跌了约30%。

商场环境下行，业主的心态也随之曲折，从近3年的业主调价就不错看出来。绿色代表降价，蓝色代表加价，从下图不错看出，2023年第一季度涨跌比是最高的。

受2023年小阳春影响，悲不雅神思转为看好商场，多数业主从2022年下调房价转为高涨房价，导致2023年第一季度涨跌比攀升至最岑岭。

但依然被商场打脸，第二季度开动，又有大量业主开动下调房价，bt核工厂发布器直于今天还鄙人跌。是以，源泉中介一又友圈挂出的2.93万的单价并非望风捕影，跟着议价空间的加大，万科欧泊举座2字头将很快到来。

万科欧泊位于万博中心区，是万博当仁不让的网红盘，当年涨至5万全靠区位的上风，在暖热热潮的商地点前，小区的涨幅即是投资者眼中的利润，于是，小区的房价情随事迁。

在房钱方面，万科欧泊两房不错租到4500-4800元之间，按照商场成交价3万+的单价，房钱答复率不错达到2%以上，这个租售比放在全广州齐是比较高的水平。

如今，跟着商场的冷却，如若房价还会进一步下落，房钱在畴昔有可能高涨的情况下（看这篇著作：央妈：房租有望稳步高涨，高于多数钞票答复率），万科欧泊比拟其他小区的性价比要高不少。至年少区位于万博中心区，这点是跑不掉的。

不外，小区租的东谈主多了，小区舛误也被放大，租客也变得抉剔了。

有租客响应竖立隔音不成，南大主线通畅明，围聚马路的中高层杂音很大。楼上连蹦带跳很澄莹，连近邻打豆乳齐听得清默契爽。

小区丢快递问题严重，捡垃圾大姨将快递当纸皮收走。没公交，离地铁骑车10分钟，走了20分钟至半小时，出行不浅近。

在投资客手里是香馍馍的万科欧泊，没念念到在租客眼里有如斯多问题。

不外亦然，投资客买入后，要不就转手，要不出租，涨幅及房钱在投资客眼里才是实简直在的价值。